Impedimento de resolução de contrato de alienação fiduciária com base no direito fundamental à moradia
São muitos os problemas que podem ocorrer com alguém que financia um imóvel pela Caixa Econômica Federal, principalmente pelo finaciamento envolver períodos muito longos e a dinâmica da vida pode levar a caminhos indesejados pelos que financiam imóveis.
1 ABUSIVIDADE DA CLÁSULA QUE IMPÕE A PERDA DO IMÓVEL EM CASO DE INADIMPLEMENTO DA PRESTAÇÃO
O contrato de alienação fiduciária traz muitos benefícios para o alienante, entre eles a garantia de que o não pagamento implicará na perda do bem em favor do alienante. No entanto, no tocante aos riscos ao inadimplemento do contrato correm quase que exclusivamente por conta do financiante, com exceção dos casos de morte ou invalidez.
Portanto, é clásula manifestamente abusiva, a nosso ver, que o financiante arque sozinho com os riscos de um contrato de adimplemento tão longo. Diz o Código de Defesa do Consumidor que são cláusulas abusivas as que:
“IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;”
Ora, é claro que uma instituição financeira está em uma situação de clara vantagem em relação a pessoa que financia um imóvel, no entanto, essa vantagem não pode ser utilizada para impor uma obrigação totalmente incompatível com a equidade, ou seja, há nítida violação ao senso de justiça mais comum de que essa situação de desequilibrio precisa ser sopesada pela igualdade entre as partes contratantes.
2 O DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA COMO IMPEDIMENTO A RESOLUÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS
A entidade que financia um imóvel principalmente por meio de programas sociais de habitação tais como o “minha casa, minha vida”, realiza não apenas um negócio, mas cumpre uma função social de implementar direito fundamental insculpido na Constituição Federal de 1988:
“Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.”
Assim, quando ocorre um imprevisto nas finanças de alguém que financia um imóvel por um programa social de habitação e que a financidora “toma” o imóvel, que em geral é o único pertecente a família, entra-se num estado inconstitucional de violação do direito à moradia, além da geração de um problema social ainda maior, pois que se um família não possui, temporariamente, condições para arcar com o financiamento ainda mais não terá para sobreviver sem o imóvel em que habita.
3 IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA COMO ARGUMENTO JURÍDICO PARA A NÃO RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Ora, nosso ordenamento jurídico veda a penhora de bem imóvel, com algumas exceções, quando este seja o único da família, utilizado para moradia. Vejamos o que diz a Lei nº 8.009 de 1990:
“Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”
O que a lei pretende proteger é exatamente o que se viola com a perda do bem imóvel por dificuldades financeiras que é o direito à moradia.
O argumento aqui é que se o imóvel residencial é impenhorável, também seria impenhorável o bem que objeto de uma alienação fiduciária quando este cumpri-se os requisitos do bem de família elecados na lei citada:
“Art. 5º Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.“
Cumpridos os requisitos do art. 5º da lei do bem de família a CEF estaria impossibilitada de levar o bem a hasta pública.
4 ESSES ARGUMENTOS SERIAM A DEFESA DO “CALOTE”?
Definitivamente não. Seria a defesa de alguém, por exemplo, que em situação de vulnerabilidade financeira precisa de maior prazo para se reestabelecer em suas contas e voltar a pagar pelo finaciamento sem o medo de ficar perabulando pelas ruas de um país que garante em sua Constituição o direito à moradia.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Concluímos, portanto, que quando se tratar de bem de família o objeto da alienação fiduciária, haja a impossibilidade do imóvel ser levado a hasta pública, quando violar o direito à moradia.